🎧主持人
信義房屋松江民生店 陳郁婷（牙牙）
信義房屋企研室 曾敬德（阿德）
🎧特別來賓
信義房屋法制室 杜中平律師
🎧章節重點
什麼是「買賣不破租賃」？
知道房東租售並行，租客需要注意什麼？
租約提前終止，承租方到底要不要搬走？
買到帶租約的房子，合約如何處理？
頂樓加蓋也適用「買賣不破租賃」嗎？
跟二房東租屋，賣出後租約還有保障嗎？
房東不准申請租屋補助？「租賃專法」這樣說！
「買賣不破租賃」是什麼？
「買賣不破租賃」指的是，房東跟買方的買賣不會影響到原本承租方跟房東之間的租賃關係，承租方可以繼續對新的買方主張說租賃期約是存在的，所以如果房客遇到房東要賣房子，不用太緊張，大部分是可以租到租期結束，但民法425條還是有規定，如果是超過5年的租約或是不定期的租約，也沒有找公正人做公正的時候，就無法適用買賣不破租賃。
租客要配合帶看嗎？
如果有遇到房東售屋的狀況，其實房子已租給承租方，使用權就是歸承租方，所以房東沒有辦法強制要求房客一定要配合帶看，但在買賣不破租賃關係之間，大家會互相體諒協調看房事宜，畢竟房客也有押金在房東手上，如果不配合帶看房，很有可能房東會找一些名目來扣押金。
房東想提前中止租約怎麼辦？
所有租賃都可能會碰到房東提前中止租約、房客不搬的狀況，在現行法令上，房東只能走訴訟，但訴訟常常耗時太久，有可能隨著訴訟進行租約就到期了，所以會建議房東在買賣前先跟租客確認好租期到何時，並可以同時討論是否要修改租約或換約。
買到帶租約的房子得承接嗎？
買方如果買到帶租約的房子，在買賣合約裡是可以約定要承接或不承接，如果買方不承接，賣方在一開始跟買家簽約時，就必須先跟承租方確認何時需搬走，如果承租方不願搬，賣方就要提前先跟承租方協調，例如可透過搬遷費補貼、租金補貼等方式，所以買賣方中間可能會有一個緩衝搬遷期，這時賣方就要去跟房客先談妥，不過建議最好是在買賣斡旋、收訂並承諾要出售之前，就先跟房客討論好搬遷日期。
租頂樓加蓋符合買賣不破租賃？
根據現在司法實務上，如果是頂樓加蓋的房屋出租，也適用買賣不破租賃，即便是沒有登記軌跡的建物，權利應該要跟有所有權的建物是相同的，而如果是住頂加但卻要被拆的狀況，房客的居住權益受到損害，就可以提出解約，房客可以主張為什麼沒有照著原本的租約實行。
跟二房東租房仍有保障？
大概民國六七十年的判決，是認定跟二房東租房的狀況下，房客沒辦法跟大房東賣出去的房屋主張買賣不破租賃，因為房客從頭到尾都對二房東，二房東也不是所有權人，不過現行是可以的，法院有保障承租租賃的概念，認為二房東的租權是從大房東來的，所以是承接權利的概念，站在房客的立場，是可以直接對到大房東的權利，當大房東賣掉房屋的時候，房客還是可以適用買賣不破租賃。
房東不准申請租屋補助？
「租賃住宅市場發展管理條例」，也就是租賃專法，在去年9月後有修法，所有租賃關係都直接適用消保法的消費關係，內政部依照這個法條有訂租賃的定型化契約條款，如果租賃定型化契約條款應記載的事項，沒有寫在你的租約上，未來發生爭議時，還是可以主張有這條條款存在且有效。
像有些房東會在簽約之前跟承租方說不能申請租屋補助，但依照租賃專法有提到，不能要求房客不報稅、不申請租屋補貼，所以就算房東口頭要求，房客還是有權利去申請，就算雙方簽約時租約寫上「不得申請補助」，但因為是租賃專法不得記載的項目，是相牴觸的情形，所以租約這條就是無效的。
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