買賣房是人生大事，但沒有時間了解如何買屋、賣屋或租屋，學習房地產知識嗎？信義房屋將幫您解決這個困擾!信義房屋推出自製Podcast節目《房屋聽信義》，讓您可運用通勤的零碎時間收聽來增加新知，將邀請多位信義房屋房仲及專業人士，以輕鬆的口吻，真實的案例，提供超專業的剖析，為您打開房地產的潘多拉盒。
🎧章節重點
房屋出租、出售成本比一比
如何計算出租投報率
什麼因素會影響出租投報率
出租的風險跟隱藏成本有哪些
閒置房屋如何評估適合出租還是出售
1. 出租的時候有哪些的成本要特別去注意的呢？(約01:23秒處)
明山協理表示，出租的成本首先有每年都要繳的是房屋稅、地價稅，教大家一個簡單記的方式，房5地11，房屋稅5月、地價稅11月。其他的成本包含，租賃的所得，然後貸款支出、管理費用，其中也要包含代管費用，還有一個協理特別提醒覺得大家常忽略的，就是房屋的修繕費用跟家電、家具的折舊費用。而前面有提到的代管費用，就是指若有找代管公司協助收租金、修繕、處理租客相關事宜的話，代管公司大概每月會在租金提一成作為服務費。但還要預抓修繕、管理費這些費用。所以總共加起來的話，房東約需租金20%左右來維持房屋費用。(約02:42秒處)
另外協理特別提醒房東們也要注意租金空窗期，其實沒有收入就是最大的支出。因為投報率是整個年的年度租金，但年度租金若是空窗，就必須把租金收入扣掉，那麼租金投報率就會降的很低。(約04:28秒處)
2.那麼出售的成本又有那些呢?(約05:14秒處)
前面協理分享關於出租的成本，那麼出售的成本又有那些呢?明山協理表示，出售主要是一次性稅費的支出，最重要的支出就是前幾集有提到的土地增值稅。[來看: 土地增值稅節稅技巧大公開!專家來告訴你賣屋怎麼做省更多]
以及若是這幾年購屋，有獲利的話支出就還會有房地合一稅。可能是獲利的45%到15%不等，其他的費用支出還有賣屋仲介服務費4%等。
3.假設決定要出租，出租投報率可以如何計算呢? (約06:37秒處)
明山協理分享，通常計算會以年租金除以房屋購入總價。假設年租金一年是24萬，除以買入價格1000萬，大概2.多%就是租金投報率。一般在算投報率的時候，通常會落在2%~3%這個區間。但算投報率的同時還要考量到成本支出的問題，計算出「淨租金的投報率｣。 「淨租金的投報率｣就是把年租金減掉前面有提到的一些支出成本，包含房屋稅、地價稅、管理費用，這些扣除之後再除以房屋購入總額。若最後計算出來沒有到2~3%的話，其實就可以考慮不見得要出租，可以將房屋做其他規劃。出租地點很重要?花小錢裝修超加分! 明山協理教各位房東們提高投報率的小技巧，以及實際案例，你千萬不能錯過!(約08:25秒處)
4.出租優缺點或風險有那些呢?(約16:54秒處)
前面明山協理有分享出租投報率的計算以及如何提高投報率的小技巧，那麼出租其他優缺點又有哪些呢? 協理表示，出租優點第一個是有穩定的現金流，收來的租金可以抵付房屋貸款，會有被動收入。第二個優點就是在現在低利環境下，購屋如果有貸款，其實資金成本相對比較低廉，所以可以把自己的自由資金成本去購入不動產、拿來收租，相對資金運用效率是比較好的。房地產其實在眾多投資的產品或是組合裡面，具有僵固性、相對比較穩定，而且如果以長遠來看整體的房價走勢，房地產相對是抗跌保值，甚至還有一些增值的空間。當然出租也是有風險的，第一個就是出租成本，尤其售屋的成本是會增加的。當出租每年繳房屋稅時，就不適用自用住宅稅率，而後續若有出售情況，土地增值稅也只能用一般的稅率，不適用自用住宅稅率，所以就會增加成本。當然最大的風險，協理認為還是租客，遇到較有問題的租客還要花額外的時間及金錢處理，相當麻煩。
出租蟑螂走開!租客都不殺價租金為什麼不要太開心?專家來教房東們如何找到好房客! (約20:25秒處)
5.關於出租、出售的其他建議有哪些呢?(約23:17秒處)
出租部分明山協理這邊就建議，房東要有時間、耐心可以去做管理，可以多跟房客互動，有了中長期的合作就較不會有租金空窗期的問題。或者是可以讓利，交給專業的人來協助出租後的大小問題的處理。 那有沒有什麼情況之下會建議其實可以考慮出售房地產? 明山協理建議，若屋主或租客都沒有時間可以好好管理房屋，就建議可以考量出售。可以用這一筆資金，找一個自己喜歡的環境機能、或新一點的屋齡，提前佈局退休住宅。可能可以用較少的成本，找到理想的房屋，付出換屋的成本相對就會比較小。兩全其美的「租售並行｣方法?「租售並行｣實際成功案例如何操作的?(約27:38秒處)
最後明山協理也整理一些建議給大家，他建議閒置的資產都要有效的運用。若是上班族生活較忙碌，無法兼顧收租，可以考慮將閒置資產售出，換相對資金效率比較好的產品，或者升級自己的居住的品質。當然若不太確定怎麼做決定的話，其實信義房屋在全台都有門市，可以諮詢專業人員周邊的租金、賣屋行情大約多少，進行衡量或是試算，就可以比較好做決策。 其實租屋跟賣屋都有各自的優缺點，最重要的還是回歸到個人的需求，才能更好的衡量如何運用資產喔!更多賣屋相關文章: 出售還是出租好，賣屋3大優點一次看！
