🎧主持人
信義房屋業務企劃部 洪子琪
信義房屋企研室 曾敬德（阿德）
🎧特別來賓
信義代書 林祐民
🎧章節重點
房地合一稅新舊制條件差異？繼承房產時間可以回推？
實際案例帶你看，這個條件搞錯百萬稅金沒了！
自住證明查很嚴！國稅局抓漏重點
裝修可抵稅，但「這個」一個要保留！
房地合一稅新舊制差別？
如果有出售房屋的交易行為，房子取得的時間點是在105年的1月1日後，若有賣房就要繳房地合一稅，但要特別注意，如果取得房子的原因是繼承，取得房屋的時間點可以回推到被繼承人持有房屋的起始點，信義代書林祐民舉例：「比方說被繼承人是103年的2月取得房子，繼承人是108年的2月繼承，雖然他的取得時間點是在105年1月1日後，但其實時間可以回推到前一手被繼承人取得的時間來判斷是用新制還是舊制，因為被繼承人取得的時間點是103年，所以繼承人出售房屋時可適用舊制來計算稅金。」
那如果以新制房地合一稅來算的話，就是用出售房屋的價格扣除掉取得成本、扣除移轉的相關費用，再扣掉土地漲價總數額，等於所得，所得再乘上稅率，就是要繳的稅金。稅率會因為持有房子時間的長短而有差異，分別有45%、35%、20%、15%，如果有符合自住的優惠條件、有設立戶籍，也有自住事實，交易前六年內都沒有出租營業使用，自住事實設立戶籍連續滿六年，就可以有400萬的獲利免稅額，就算超過400萬，要繳的稅率也是10%最低稅率，這個就是房地合一稅計算稅金的基本內容。
來不及退稅，逾百萬飛了！
林祐民分享退稅的案例，「成功的案例就是賣了一間有設立戶籍、 而且有自住事實，也沒有營業使用的房子，可能賣了兩房然後換到一個新買的三房，兩年內完成換屋手續，退稅都是符合法規的要件」。而失敗的案例，林祐民表示：「曾有個案例是新制跟舊制的設籍規定有一點搞混，舊制財產交易所得稅是本人配偶或直系親屬有設立戶籍，作為退稅的其中一個條件，但新制是本人配偶未成年子女設立戶籍而且有自住事實，案例中的民眾是適用新制報稅，不過他當時只有爸爸媽媽設立戶籍，所以就不符合退稅的條件；前陣子還有發生過民眾換屋，時間點抓得比較緊，只抓兩年，結果建商可能因為缺工缺料就延遲交屋，一延就超過半年，導致他來不及在兩年完成移轉登記手續，最後就沒有退稅，大概差了 110萬左右。」
國稅局抓漏重購退稅
對於重購退稅，國稅局檢查得很嚴格，林祐民聽過民眾去申請，結果國稅局請他提供裝潢的照片、合約書，然後承辦人員跟他說，他買的建案當時是毛胚交屋，有自住事實的話一定要裝修才有辦法住，但這位民眾其實沒有裝修，就真的住在毛胚屋裡，也有設立戶籍、有裝水電瓦斯表，但就沒有裝修，所以這案例說明國稅局還會去查到底是不是毛胚的狀態交屋，如果是的話可能會要求提供裝修照片和合約。林祐民強調，不論是報稅或重購退稅，國稅局都特別嚴謹，審核上比較嚴格，所以民眾有報稅或退稅的問題還是要問一下專業人士。
符合退稅的成本認列有哪些？
房地合一稅申報時，有哪些成本可認列？林祐民說，房地稅可扣除取得成本的項目，就是有當初買房子的價金、價款、買房子繳的契稅、印花稅、代書費、過戶的規費、仲介費、裝修費，但裝修費要特別注意，要有發票和裝修合約或估價單，上面要有施工的細項。
如果沒有提出這些移轉費用的項目，它就是用出售房子的成交價的3%來計算，這個移轉費用的項目有個但書，最高只能30萬，意思是說如果你出售房子價格的3%有超過30萬，最多也只能扣30萬；還有一個就是土地漲價總數額也可以扣除，如果你有繳土增稅，有土地漲價總數額也可以扣除。
裝修退稅一定要有「這個」！
林祐民說，裝修的成本其實是一個眉角，國稅局會很仔細看細項，例如有些人會把冷氣、熱水器寫進去，但對國稅局來說這些是可拆式，所以是不算在裝修費用裡的，但如果請木工做一個衣櫃，那衣櫃就是不可拆的，這種就符合，但每一個項目都要有發票，這是國稅局在審核裝修費的一個基本要件，他們會要求提供裝潢每一次付款的金流及廠商。
重購退稅可直接扣抵嗎？
重購退稅是已經先把錢繳出去再退回來，還是可直接抵掉？林祐民表示，假設今天是先買屋後賣屋，賣屋時就會報房地合一稅，這時同時提供買房子的資料給國稅局審核，證明先買後賣，當下的稅金如果有符合條件就能直接扣抵；如果是先賣後買，那先賣的時候要報稅，已經繳給國庫了，如果等買完以後，把戶籍設籍到新買的房子裡，可以再拿新房的資料去跟國稅局申請房地合一稅退稅。
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