🎧主持人
信義房屋業務企劃部 洪子琪
信義房屋企研室 曾敬德（阿德）
🎧特別來賓
信義代書 林祐民
🎧章節重點
繼承房產優缺點有哪些？怎麼評估用現金還是房產繼承？
免稅也需申報遺產稅？繼承房產稅務方面該注意什麼？
繼承後打算賣掉房子，這時要注意哪些稅務問題？
戶籍設立很重要！繼承的房屋也能申請重購退稅
現金或房產繼承哪個較佳？
房屋如果是透過繼承的方式，取得房子的所有權人他的取得成本是用繼承時的房屋跟土地的公告現值，來認定遺產價值，最大的優點是可以不用繳土地增值稅，而如果是繼承但要售屋，未來計算所得稅時，因為取得成本是用公告現值來認定，所以通常要繳的所得稅稅金會偏高，那如果把房子賣掉、留現金給子女，就是用這個留下來的現金金額來當遺產價值，但房子賣掉要繳土地增值稅，賣掉房子跟變現以後繼承，或直接繼承房屋哪一個比較好？只能視情況而定。
信義代書林祐民舉例：「如果房子本身要繳的土地增值稅不多，假設賣掉的金額是1300萬，那遺產稅的免稅額就是1333萬，那他留現金1300萬等於遺產稅，就會剛好免稅，那如果房子賣掉，要繳的土地增值稅假設是200萬到300萬，就會建議直接用繼承房屋的方式來節稅比較好，因為用繼承就現省增值稅兩、三百萬。」總結來看，如果增值稅不多就建議可賣屋留現金，如果增值稅很高就建議繼承房屋。
免稅也需申報遺產稅
房屋繼承時，父母留下來的遺產價值包含動產、不動產、股票等，如果沒超過遺產稅的免稅額，有時民眾會誤會，以為是免稅就不用申報了？林祐民表示：「其實沒有喔，就算父母留下來的遺產是在免稅額範圍裡面，繼承人還是要在被繼承人死亡時開始計算六個月內，跟國稅局申報，報繳遺產稅，取得了國稅局核發的繳清或免稅證明書後，才能去跟地政事務所做繼承登記，如果超過六個月沒有登記，到時會被處罰鍰。」
實務上最常聽到就是繼承人彼此之間對遺產的分配沒有共識，意見喬不攏而沒有登記，林祐民建議，發生這種大家沒有共識的情況，又不願意按照法律上的應計份、即每個人該有的持份來做登記的話，會建議可以先有一個繼承人去辦理共有的繼承登記，至少先把繼承登記辦下來，才不會有罰鍰問題。
繼承房產有哪些稅務？
繼承房子後會有什麼稅務呢？林祐民分析，其實只要是繼承，第一個面對的就是遺產稅，「我有大概稍微算一下，一般家庭遺產稅一個人是1333萬，那如果加上配偶跟小孩的扣除額還有喪葬費用，大約可扣除的金額在2000萬上下，當然如果小孩生得多，小孩的扣除額份額就會變更多」。
繼承是用房屋的現值跟土地公告現值來認定遺產價值，普遍會低於市價滿多，所以如果長輩留下來的現金動產、不動產財產價值沒有超過2000萬，就不需要付到遺產稅，所以建議父母可善用遺產稅的免稅額跟扣除額來做財產分配的規劃，透過繼承的方式讓子女取得不動產，土增稅也可以免稅。
繼承後的節稅秘訣？
繼承後出售房子，大家最在意怎麼節稅，其實繼承房屋的持有時間，是用被繼承人取得房子的時間來做起算點，而長輩取得的時間點可以延續算，林祐民打比方：「比如說繼承房子才繼承半年，可是爸爸已取得房子十年，那回推起算年算，爸爸取得時間是可以合併計算，算成十年又加上半年。」還有一種狀況比較特別，就是連續繼承，「比方說爺爺先過世，然後爸爸繼承後再給兒子，爸爸又過世了，變成兒子跟女兒來繼承，以持有時間來算的話是可以推到爺爺，按照節稅的角度，如果可以推到爺爺的時間，邏輯上以房地合一稅新制來看，超過十年就15%」。
繼承的房屋也能重購退稅？
繼承的房子是可重購退稅的嗎？林祐民說明，其實要回歸到是不是自用住宅、有沒有設立戶籍自住使用，如果確實是自住使用的自用住宅、有設立戶籍，售屋後兩年內有買到新的房子，繳的是房地合一稅新制就可重購退稅，如果繳的是財產交易所得稅舊制，他可以重購扣抵或是重購退稅，但就要是自用住宅才可以。但有一個重點，設籍非常重要，如果要把時間往前推的話，連續設籍的時間不能斷，就是阿公、爸爸那時候全部都是要設籍自用。
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