買屋賣屋攻略懶人包

2024/5/2 | 新手買屋懶人包-稅務分享繳稅季來臨!財交稅、房屋稅、囤房稅、重購退稅一次就懂!

5月報稅季又來囉!各種稅單如雪片般飛來,頭真的好痛。別擔心!本集邀請來美女代書劉蕙瑛,整理房地稅務懶人包,為你解開房地合一稅vs.綜所稅的申報迷思,剖析囤房稅2.0新制的影響及差別稅率的計算,以及如何善用房貸利息扣除、重購退稅等,輕鬆節稅省荷包!

🎧主持人
信義房屋松江民生店 陳郁婷(牙牙)
信義房屋企研室 曾敬德(阿德)
 
🎧特別來賓
信義地政士聯合事務所 劉蕙瑛代書
 
🎧章節重點
財產交易所得稅舊制vs.新制,差異一次搞懂
報稅節稅有撇步,「這個」千萬不要丟!
房屋稅稅單仔細看!尤其第一次買房的人
囤房稅2.0上路,差別稅率怎麼算?
重購退稅四大重點,換屋也可以省錢
 
舊制與新制房地合一稅的差別?
房屋繳稅分成舊制跟新制,差別是什麼呢?其實是用「取得日」來判斷,就是房子過戶到名下的那一天來看。舉例來說,如果是在104年的12月31日前取得的,一律都是適用舊制的財產交易所得稅,它會併入個人的綜合所得稅裡。綜合所得稅只計算房屋的部分,土地是免稅的。如果是105年1月1日以後取得的,一律適用新制的房地合一稅,土地跟房屋都要課稅,因為叫合一稅。房地合一稅在過戶完成的30天內,就要完成申報跟繳納。
 
房地合一稅要記得申報!
新制舊制王不見王,你只會報稅到一種。假如你今年賣了房子,30天後申報了房地合一稅,即使沒有要繳錢還是要申報,有這個動作,基本上你有房地合一就不會有舊制問題。如果你沒有繳過房地合一稅、沒申報過,就會面臨舊制的問題,以賣房來說,舊制的話找不太到之前到底是多少錢取得,那怎麼申報就很重要了。
 
賣房繳稅哪些費用可扣抵?
買賣房子要繳稅,有些相關的費用跟成本是可扣抵的,例如說買房時繳的契稅、印花稅、仲介費、代書費、房子賣掉繳的仲介費、代書費、增值稅、搬運費或是清潔費,以及居住期間裝修費,包含漏水修繕的工程、水電工程或裝潢,這些都有增加房子使用上的價值,只要提供明確的發票,還有匯款給廠商的金流,都可在申報時併入扣除。劉蕙瑛代書特別提醒,這些發票不能對完獎後就丟了,到出售的時候,不管新舊制都用得到,所以每一筆的消費發票記得都要留好。
 
房貸利息可用列舉扣除
除了上述提到賣方申報可扣除的成本跟費用,買方買房住進去後,如果有跟銀行貸款,自用住宅的房貸利息也是可用列舉的方式來扣除,只要符合房屋是本人或配偶所有、受扶養親屬所有,都符合自住,且戶籍需在此屋。房貸的利息最高可以扣的最高上限是30萬,舉例來說,去年的房貸利息支出是30萬,存款利息大概是7萬元,那可扣除的房貸利息最多就是23萬。必須要向銀行貸款銀行申請繳納利息的單據證明,附給國稅局,才能用這個方式去扣稅。
 
綜合所得稅扣除額有兩種方式,標準的扣除額或列舉的扣除額,可以先試算列舉扣除額的項目總金額多少,如果列舉的總金額有超過標準扣除額的話,再用列舉的方式去申報才有意義,也能達到節稅的效果。
 
房屋稅注意自住或營業用
5月另外一個重要的稅是房屋稅,是在持有房屋期間要繳的稅,第一次買房子的人要記得看一下自己適用哪一種的稅率。劉蕙瑛代書分享,之前的客戶前一手屋主是營業使用,客戶在房子移轉之後一直都沒有去申請房屋稅使用情形的變更,他是長期自住使用,應該要調回自住的稅率。
 
囤房稅2.0新制上路
今年7月1日上路的囤房稅2.0,全名叫「房屋稅差別稅率2.0方案」,會反映在明年114年5月收到的房屋稅稅單上,明年收到稅單時就會非常有感,它是針對持有第四戶開始計算的非自住房屋,所採用的課稅方式,簡單來說就是讓持有很多房屋的囤房者繳納更多的稅金。
 
差別稅率的部分,是針對自住還有非自住兩種不同的課稅對象,分別課不同的稅率。自住的部分,戶數維持跟現行的規定一樣,持有三戶自住的房屋,稅率一樣都是三戶,可以用1.2%,政府為鼓勵自住,也減輕大家的稅賦,如果一家戶在全台只有一間自住的房屋,且戶籍放在裡面,稅率就會從1.2%降到1%。一家戶的意思代表說本人、配偶,以及未成年小朋友,整體就是一家戶、一個單位。
 
若是房子到第四戶,只有第四戶開始被列為非自住差別稅率,而這是依照各縣市政府來訂定的,各縣市政府可以自行決定要不要訂定差別的稅率,中央是不強制的。不過今年7月1日開始就改為各地方政府都必須要訂定差別稅率,避免區域性囤房炒作。
 
重購退稅的必備條件是?
重購退稅第一個要看的就是戶籍,再看時效期,就是換屋是先買後賣還是先賣後買,新買的房子跟出售的房子移轉登記日期,是兩年內要完成換屋的動作。而產權的話,房屋必須是要本人、配偶所有,這跟土地增值稅不一樣,土地增值稅是一定要本人所有;財產交易所得稅則是登記本人或配偶都可以。
 
還有一個比較重要的條件是,新買的房屋的價格要高於賣掉房屋價格,不是看總價,而是要估出房屋的價格貢獻佔比多少、估出房地的比例來計算,就是一定要小屋換大屋才可以退稅,沒有比例退,只有新制才有比例退。
 
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