2024/8/16 | 新手買屋懶人包-預售屋分享預售屋銷量破記錄，還要連夜排隊搶購！？買預售屋真的有比較好嗎？好壞優劣一次講給你聽

2024年Q1台灣預售屋市場總銷售創歷史新高，各區域買氣熱絡，購房需求顯著增加。可客變、低自備款和現代化管理等特點，加上人們「FOMO」心理，使預售屋成為許多人今年的購房首選。本集節目將分析目前預售市場現況、探討預售屋的優勢與潛在風險，在熱絡的市場中，消費者該如何做出聰明的購房決策呢？
 
🎧主持人
信義房屋松江民生店 陳郁婷（牙牙）
信義房屋企研室 曾敬德（阿德）
 
🎧特別來賓
信義代銷事業部 林暐哲主任
 
🎧章節重點
2024年預售屋如此火爆搶手原因
連夜排隊也要買，預售屋客群是「這類」人
預售屋看不到的隱藏風險你知道嗎？
想進場的最佳時機？專家分享用這點判斷
 
預售屋火熱竟然是因為…？
今年房市中古市場表現很好，預售市場也非常火熱，從去年下半年開始，低總價市場率先回暖，今年股市上漲後，連帶預售市場和股市都很旺，民眾的購房意願也被拉起來，呈現一片搶房的狀況。現在社會上有個FOMO心理，就是「錯失恐懼症」，意思是人們會因為可能錯失機會而感到恐懼和緊張。現在預售市場就有這個狀況，無論是首購還是換屋，他們覺得現在不買，以後會更貴，一坪差幾萬元。因為這樣的情況，許多現在想買房或者計劃未來買房的人也會先出手，導致目前預售市場非常火熱。
 
兩件大事影響預售屋熱潮！
不管是雙北還是桃園，整個市場的銷售狀況都非常好，桃園有人連夜排隊買預售屋，或像新北的案場，購房人數多到需要抽籤來決定順序，例如土城的案子，還沒開案，已有六、七百組預約排隊準備買預售。坊間的房地產討論也非常熱烈，像LINE上的社群多如牛毛，全都在討論建案，現在全民都在瘋房地產。
 
很多民眾喜歡買預售屋的原因是什麼？疫情期間，很多新建案在防疫上有比較多的訴求，現在較新的建築規範都會採用所謂的「當層排氣」，可以更好地處理不同樓層間的空氣排放。因此，當新建案開始訴求防疫題材時，剛好打中客戶很重視的「健康議題」。再來，4月發生大地震，新建案大樓在耐震設計、結構工法規劃上，耐震承受力一定比老舊房子好。代銷的反應很快，地震一發生，網路上全部的廣告都換成了抗震宅、耐震設計等訴求，所以「健康」和「安全」是客戶在這一波選擇新房子的原因。
 
預售屋客群是這些人！
預售屋市場上基本上分為兩種客戶群：首購和換屋的自住需求，以及置產客。首購和換屋客群本來就有買房打算，看到市場狀況很好，加上政府推出的新青安政策刺激，所以只要他們有能力，手頭有足夠的首付款，就會馬上出手購房。這幾個月去案場實際走一遭，會發現看預售的客戶大多是30到40歲的年輕人。
 
置產客則是原本手上就有房子，現在要加買第二間或第三間。他們大多在四、五年前就入手房產，所以享受到從2019到2024年這段時間房地產的漲幅。比如在2018、2019年前購買的房子，現在台北市以外的地方大多已漲到一倍以上，新竹甚至可能漲到兩到三倍。這批置產客因為房價上漲的紅利，已支付掉原本的房貸，再加上這五年市場的資產累積、工作所得，也有了新的頭期款，可以再買下一間房。不管是資產配置、買給小孩還是投資，這些置產客在市場上的比例也蠻高的。
 
生活型態促使買預售屋
為何大家現在喜歡買預售屋？第一點是現在年輕上班族下班後通常有應酬或活動，如果買舊公寓，可能要追垃圾車，但新建案都有垃圾冷藏設施；第二點是現在大家習慣叫外送或網購，一定要有人代收，所以需要代收服務。另外，舊公寓通常沒停車位，現在很多人開車上班，或家有百萬名車，對車子的重視程度就像對待寶貝一樣，不捨得讓它停在外面風吹日曬雨淋。因此，如果客戶買的建案有平面車位就很重要。市場上有很多客戶是為了車位而買房。如果建案沒車位或只有機械車位，他們可能就不會考慮。年輕客群的生活習慣改變也是一個因素，大家都比較喜歡新的房子。
 
再來，長輩也是一個考量因素，現在可能長輩住在公寓，還能每天爬樓梯，但他們也會考慮未來五年、十年後，年紀大了是否還能每天爬樓梯。因此，有些退休族會買預售屋，等大樓蓋好後再把公寓賣掉，搬進有電梯和管理服務的大樓裡。預售屋的坪數可能比較小，但對長輩來說，整理室內空間也比較輕鬆，負擔不大，而且舊房子可能有管線、漏水等問題，新房子較少這些缺點。
 
預售屋四大優點！
新房子分為預售和新成屋，預售的優點是什麼？第一是付款輕鬆，相較於成屋，可能需要準備兩到三成的頭期款，三百萬以上跑不掉；但預售通常前面的訂金加前期款大概10%左右，建商蓋預售屋至少三年，三到四年都有可能，所以這段期間內，可慢慢籌出頭期款的另外10%，對於自備款不足的年輕首購族特別有吸引力。第二點是預售屋可以客變，格局彈性大，中古屋的格局變動需要拆牆和運走廢料，成本高，預售屋的客變成本低，自由且彈性大。
 
第三點是預售屋選擇性多，尤其在特殊個案，如果想買景觀宅、學校第一排等，預售屋可選戶別多，選擇範圍大，但中古市場的話，屋主不賣就買不到。預售屋還有早鳥優惠，開案前就要注意案子，跟代銷留下聯絡資料，表現出購買誠意，第一批或第二批進去買的，有早鳥VIP優惠，比如單價折扣或送電器、冷氣等，早買優惠多，後期可能調價，買越早賺越多。
 
預售屋風險有哪些？
雖然預售屋市場火熱，但也是有風險存在，第一個風險是建商能否如期完工，甚至能否完工；第二，蓋完後屋況是否真的好，會不會有漏水等問題，這也是風險所在；再來是鄰居素質。如果是中古屋，可以知道隔壁住誰、社區管委會運作狀況如何、公設維護怎麼樣，但新建案的預售屋一切都是未知的，網路上也有很多公設點交糾紛的案例，這也是預售屋的缺點之一。
 
還有近期大家常遇到的問題，因為疫情影響，現在很多地方缺工缺料，所以建案新建時間拉長，原本建商說三年完工，結果一直延期，可能變成四年、五年或更久，對於有急需入住的客戶來說，現在預售屋交期會比較長，延期的情況很普遍，這也是預售屋目前的缺點之一，帶來很大的不確定性。
 
預售屋還有一個成本，就是如果買預售屋，工期需要三、四年，中間這段時間還是要付租金。如果你是租屋族，買新成屋或新古屋後馬上入住，這樣就不用雙邊承擔經濟壓力了，雖然你在付房貸，但房子是自己的，這也是預售屋需要考量的一點，即中間的工程期你需要額外支付租房的成本。
 
買預售屋的時機？
今年適不適合進場買預售屋呢？信義代銷事業部林暐哲主任表示，對於自住的客戶來說，任何時候都是好時機，因為有需求。至於房價會不會跌，其實可從通膨的角度來看，便當、飲料的價格都在漲，所以通膨會持續增加，房價也是同樣道理。還有一個重點是，現在建築業開始要繳碳稅，未來不管是鋼筋、水泥，建築業本身都會被課徵碳排放的費用，這些成本必然會轉嫁到房價上面。所以短期來看，房價要下跌的機率不高。因此，如果有自住需求，選擇一個喜歡且適合的物件就可以了。
 
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