新手買中古屋，容易遇到核貸成數不足的情況，那麼該怎麼做才能貸款帶到理想成數呢? 在申請房貸時，通常負債比、可貸成數要怎麼看？銀行鑑價通常會針對房屋本身哪些條件做判斷呢？新手買屋攻略懶人包！系列主題」的第四篇「地產秘密客」再度邀請「蔡康樵店長」，買中古屋貸款的流程以及注意事項，從實務上教您該怎麼申請，才不會卡關，以及該怎麼做才能貸到理想成數！
準備貸款的流程有哪些（約00:26秒處）
當確定要買中古屋後，準備貸款的流程有哪些呢? 首先要準備個人的財力證明、買賣的合約書，以及填寫申請貸款的申請文件等等，就可以去辦理貸款。康樵店長表示，要特別注意海外資金及負債，像是車貸甚至是就學貸款等，都會影響到銀行對你的信用評比。
而如果沒有固定薪資的話如何做財力證明呢?
康樵店長表示，只要定期的在帳戶有存錢，並超過一定的時限，甚至每個月的款項都有匯入進來，銀行也會認定你的財力證明。（約02:14秒處）
要準備多少自備款才夠？ （約03:26秒處）
我們在買中古屋的時候，其實最擔心的就自備款不足，那通常要準備多少的自備款才夠呢? 若是小套房，或是一些特殊型的產品，銀行不貸款給我們外，針對這些以外的產品別，我們大概要準備二到四成的自備款會比較保險，因為買房子不是只有貸款而已，我們還要支付契稅、規費、仲介服務費、甚至裝潢、裝修等等的一些費用。
核貸成數不足怎麼辦? （約04:23秒處）
如果遇到核貸成數不足的狀況，還有什麼方法可以自救呢？康樵店長建議，應要重新審慎評估自己的現金流量，但若是立約後發現付不出來貸款的情況下，可能要再找第二間銀行，重新評估自己的財力，或是請長輩來做資金的調度或是連帶保證。
銀行鑑價通常會針對房屋本身哪些條件做判斷呢?（約06:38秒處）
貸款的金額，其實跟銀行的鑑價息息相關，那到底哪一些條件，在銀行鑑價上來說，他們會認定這是一個價值高的物件呢?
康樵店長表示，銀行對於高低樓層的價差，或是裝潢精細度的價差的認知，跟一般消費者有點不太一樣，在認定價值上面，銀行主要還是會依照三個月到半年內的實價登錄的成交行情做估算。
市場上有哪些物件，申請貸款時最容易卡關？（約08:04秒處）
比如土地短少、兇宅、氯離子偏高、傾斜或者是結構安全被標黃、紅標的房子有時候是不能貸款的，仲介公司會針對不動產說明書內容跟項目裡面做送審。
另外，康樵店長也有在podcast裡以他本人的經驗來分享，一般中古屋的貸款的利率，以一般人的條件來說，大概一點三一到一點五之間，是合理的。（約09:58秒處）
如何維持信用評比? （約11:08秒處）
在申請房貸時，維持信用評分超重要！因為是銀行評估要借多少錢給你，利率多少，一個很重要的關鍵!那要怎麼維持良好的信用評比呢?
康樵店長表示，每次定時還款，且不要有信用不良，或者是遲交還款的情況，長期跟銀行維持好的關係，銀行主要還是依照您現在的收入負債比，以及現金存款財力證明來做評比。
最後康樵店長也分享，銀行的可貸款成數，會以房子的本身價值，為第一要素，再用夫妻加起來的收入負債比去做計算喔。（約13:40秒處）