買賣房子之前一定要算清楚成本，一般來說買賣房子會有哪些支出呢?本集邀請到信義房屋天母店 邱創顯店長，來跟大家分享買賣房屋的相關稅賦以及成本，比如土地增值稅如何試算?土地增值稅自用優惠稅率有哪些?可以省多少?還有真實案例與您分享，讓您更了解賣屋成本!
買賣房是人生大事，但沒有時間了解如何買屋、賣屋或租屋，學習房地產知識嗎？信義房屋將幫您解決這個困擾!信義房屋推出自製Podcast節目《房屋聽信義》，讓您可運用通勤的零碎時間收聽來增加新知，將邀請多位信義房屋房仲及專業人士，以輕鬆的口吻，真實的案例，提供超專業的剖析，為您打開房地產的潘多拉盒。
🎧 章節重點
- 賣屋要考慮的土地增值稅是什麼？
- 土增稅如何試算？輕鬆小撇步公開
- 土增稅自用優惠稅率有哪些？一生一次、一生一屋、重購退稅
- 案例分享！這樣做省很多
買賣房屋的各自相關費用有哪些呢? (約00:49秒處)
創顯店長表示，買方比較大筆的金額會有契稅、代書費、印花稅以及過戶的登記費等等，至於賣方比較大筆的費用就是土地增值稅、仲介服務費以及代書相關費用。
除了土地增值稅之外，還有哪些費用需要留意的?(約01:35秒處)
對賣方來說成本比較高的費用除了土地增值稅，還有隔一年度需要繳交的財產交易所得稅、房地合一稅、代書費用，或者可能還有銀行提前清償的違約金、仲介服務費、過戶的一些稅費等等的。其中土地增值稅是一定要繳納的，而繳納財產交易所得稅以及房地合一稅的關鍵點，是取得不動產的時間點，若是取得時間在2016年前就是繳納財產交易所得稅，取得時間在2016年後就是繳納房地合一稅喔!
房地合一稅與土地增值稅的差別是什麼呢?(約2:55秒處)
房地合一稅是最近很夯的議題，那它跟土地增值稅的差別又是什麼呢?創顯店長表示，兩者最大的差別是，土地增值稅是不管在什麼時間點，只要有買賣交易就要繳納。而房地合一稅簡單來說，是針對買賣價差的利潤來計算課稅。
土地增值稅的計算就與房價買賣無關，純粹是漲價歸公的概念，在政府法規裡，土地在你持有期間內增值了多少，就必須繳稅給「公｣也就是政府。而土地增值稅的計算就是用你現在賣的土地公告現值，減掉當初買進的土地公告現值的差額成以稅率，
創顯店長表示還有其他的持有減免等，但因為計算的公式較複雜，也建議可以去各家仲介業的門市詢問，交給專業的人員計算會比較安心!(約04:56秒處)
需注意的是，公告現值會比買賣市價來的低，詳細價格還是可以去地政單位、電傳系統或是謄本上查詢，也可以到仲介門市直接詢問喔!
那麼土地增值稅除了土地公告現值的差額還有什麼因素會影響稅額的高低呢? (約12:03秒處)
創顯店長表示，最主要影響繳稅多寡的因素第一個是看年限，你持有不動產的時間越長，繳的稅可能就越高，第二個則是看持有土地的面積，土地面積越大，繳的稅也就越高。第三個是地段，也就是土地或不動產坐落的位置，因為每個位置公共設施的發展以及漲價幅度不一樣，也會影響該地的土地的價值喔!最後，使用情形也是影響因素之一，通常有出租、登記公司，商業用的稅率會比自住的稅率還高。
有沒有什麼方式，可以讓繳的稅費減少呢?(約09:09秒處)
像是剛剛有提到假設說我好久以前就持有房子，面積大、地段又不小心從荒涼變精華，要繳得稅相對就高，有沒有什麼樣的方式，可以協助我們的稅可以少繳點呢？
創顯店長表示，有的!政府有提供自用優惠稅率但也有相關限制，關於首購常用「一生一次」的優惠，限制為買賣前需本人/配偶/直系親屬已登記戶籍，面積約90坪內的土地，並且出售前1年未出租或營業用。
而換屋常用的優惠稅率「一生一屋」，買賣前需本人/配偶/直系親屬必須已連續設戶籍滿6年，並需本人/配偶/未成年子女無持有其他房屋，出售前5年未出租或營業用，且屋數一次限制一間。(約13:20秒處)
除此之外創顯店長表示，還有「重購退稅｣的優惠，就是在換屋後政府把已繳納的土地增值稅退回，但是這是有條件的，除了一開始就要符合戶籍設定在裡面，新買的房屋土地價值要大於原本的。
接著創顯店長與我們分享他從業歷程中，客戶用到「一生一次」及「一生一屋」優惠的實際案例以及實際該注意的撇步!千萬別錯過~ (約19:57秒處)
土地增值稅報稅的時間與流程?(約24:16秒處)
創顯店長表示，土地增值稅會由代書協助處理，而流程分成四個階段，簽約、用印、完稅、交屋。其中代書會協助兼顧整個流程與時間點，確認細節，提醒客戶等等，而仲介會協助代書與客戶的溝通，協助傳遞消息與文件的送達等。而其他報稅需要注意的地方還有，賣方一定要檢查是否符合自用稅率優惠的資格，若是不確定不動產是否有商業登記，也可以至經濟部商業司做查詢，戶籍的部分則可以至戶政單位確認。專家建議，賣方在賣屋之前一定要把這些提前準備好或了解清楚喔!
最後創顯店長建議，在買賣不動產，賣房子的情況下，你可能會有很多很多稅務上的支出，所以一定要在事前先做規劃、計算，找到比較適當的一些節稅的方式。那可以透過仲介來幫您做把關，找一個信任的仲介來幫您做一個服務，是一個很好的選擇喔。(約29:19秒處)
