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2024/7/16 | 房地產知識-買屋知識分享第六波房市管制怎麼看?新青安開始抓漏有助緩解高房價?上半年房市回顧&下半年預測

央行6月13日召開理監事會,宣布第六波打炒房政策,特定地區第二戶貸款成數上限從七成降為六成。今天我們邀請到信義房屋不動產企研室的阿德,為我們詳細說明央行為什麼提出限貸令?第二戶房貸成數調整的條件及影響對象?政府對新青安政策的緊縮有哪些影響?以及2024下半年預測的市場走向為何?

🎧主持人
信義房屋松江民生店 陳郁婷(牙牙)
 
🎧特別來賓
信義房屋企研室 曾敬德(阿德)
 
🎧章節重點
央行限貸令和升準政策的背後原因
第二戶限貸條件解析
政策實施至今的實際反應
新青安房貸抓漏?這群人要小心了
下半年除了政策外,美國大選也有影響
 
央行提出限貸令?
去年下半年以來,房價有漲幅走勢,對央行來講,永遠會關心金融市場的秩序會不會出問題,又因政府新舊交接,若要新政府馬上提出新的房市政策會有難度,所以央行會控管產品資金風險較高的項目,而第一個重點是,第二戶房貸從七成降到六成,第二個則是動到了存準率。存準率的意思是,把銀行的錢收一些進來,那可以放出去的錢就變少,等於說錢流到不動產的資金可能會少一點。央行的一些管制措施都是一步一步慢慢緊縮,但外面的資金行情力量可能還是很強大,所以就目前看起來的影響程度偏小。
 
第二戶限貸六成的條件
關於第二戶限貸,不是說你有兩間房子就是第二戶,它是用個人ID去稽查。當銀行輸入你的資料時,如果發現你名下已有一戶房貸,再申請一戶房貸就是第二戶房貸,這些限貸區域包括六都(台北市、新北市、台中市、台南市、高雄市、桃園市)加上新竹的都會區域,這些區域的交易量占整個台灣的八成,所以基本上已經框得很緊了。
 
央行還是有些排外條款,比如說一買一賣的情況,央行不會去限制,因為只是要換屋,所以只要跟銀行切結一年內把舊房子賣掉並清償貸款,那新房子可以算作第一戶房貸,貸到八成。但央行會稽查你一年內是否真的把房子賣掉並把錢還出來。如果沒有的話,可能就會回到一般的房貸標準,不過這樣的規定也給了大家一年準備自備款和處理房子的時間。
 
誰會受到第二戶限貸影響?
央行在限縮貸款的措施都是隔天生效,最容易影響的就是剛簽約但還沒有向銀行送件的人,這些人在評估條件上就需要適用新的規定,本來以為可以貸到七成,結果突然變成六成,這樣的情況下需要想辦法應對,可能會考慮用太太的名義來貸款度過難關。另外一種情況是夫妻雙方都有房貸,又買了一間預售屋,幾個月後要交屋。一看規定卡住了,需要再籌一戶的錢,要麼賣掉房子,但房地合一稅高達45%或35%,要麼就得擠出這一戶的資金來補足。
 
買房貸款條件變嚴格?
對買房的人來說,買房過程中就會開始評估房貸,他們會找對自己最有利的方案,通常會詢問好幾家銀行進行比較,包括鑑價可以到哪裡、貸款幾成、利率是多少、款項期限等等。銀行在放貸款時,需要看它的資金水位,除了存準率調高之外,過去半年景氣太熱,銀行放出了很多錢,根據銀行法規,不動產放款只能占三成(30%)的上限,所以有時會聽到某些銀行特別積極地放貸,有些銀行則不然,這與它們的資金水位有關,通常年初貸款會比較容易,因為有大筆的還款進來,使得銀行的借款水位下降,額度空出來,銀行條件特別優厚。
 
7月1日之後,銀行在貸款部分會做一些調整,根據目前的目標和資金成本來決定放貸的條件,雖然條件會稍微緊縮,但不至於完全不做生意,畢竟市場競爭還在。總結來說,對要買房的人而言,銀行在存準率提高後,貸款條件可能會更嚴格,特別是資金成本增加時,但仍會有競爭力的貸款方案存在。需要注意的是,隨著房價的快速上漲,貸款評估價值跟不上房價,這會給買房人帶來一定的困難。
 
新青安緊縮?!
除了第二套房貸的限貸,還有一個針對新青安的緊縮措施,新青安的緊縮不是由央行主導的,因為這不在央行的業務範圍內,新青安的緊縮主要是因為每個月有大量資金投入,像是300億、400億,甚至衝到600億。大家普遍認為新青安政策是對的,扶植年輕人的方向沒錯,但問題在於有些人利用這個政策混水摸魚,比如說有些人頭戶、投資者或收租者,並不是自己住的情況下也申請了新青安的貸款,這辜負了政策的一片美意。
 
政府不可能輕易終止這個政策,因為已經承諾開辦多年,所以必須想辦法修正和完善,他們現在會回頭檢查那些明顯不是自住用途的新青安貸款,例如有沒有人申請租金補貼?一旦查到相關資料,資金流向和每月匯款來源是否為自己的帳戶,還是第三人的帳戶,這些都可以成為調查依據。
 
一旦查出來,新青安的貸款就會被轉回一般的房貸。這意味著需要退還之前享受的利息補貼,比如原本享受的是1.775%的利率,現在變成一般房貸的2.185%,這樣需要補繳中間幾個月的利息差額。另外,原本享受的40年期可能也會被調整,可能變成20年期或其他條件,這會使得每月的本金和利息變高。雖然還是有寬限期,但不再是5年,可能變成3年。
 
新青安貸款的優惠條件包括40年期和5年寬限期,以1000萬貸款為例,40年期每月約3萬4,而20年期則約6萬4,相差甚大,雖然40年期貸款對一些年紀大的人可能不太適合,但對於年輕人或希望長期持有房產的人來說,是一個很好的選項。因為新青安沒有年齡限制,大家都可申請,使得政府必須開始加強監管,新青安的優惠條件確實很吸引人,特別是1.775%的利率和5年寬限期,在高房價下顯得非常有吸引力。
 
美國大選影響房市?
下半年美國總統大選也可能影響房市,之前川普選的時候,市場就很刺激,所以綜觀房市隨時變化很快,需留意有沒有更強的外力會影響。
 
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打房政策房市貸款成數新青安

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