🎧主持人
信義房屋松江民生店 陳郁婷（牙牙）
🎧特別來賓
信義房屋企研室 曾敬德（阿德）
🎧章節重點
央行限貸令和升準政策的背後原因
第二戶限貸條件解析
政策實施至今的實際反應
新青安房貸抓漏？這群人要小心了
下半年除了政策外，美國大選也有影響
央行提出限貸令？
去年下半年以來，房價有漲幅走勢，對央行來講，永遠會關心金融市場的秩序會不會出問題，又因政府新舊交接，若要新政府馬上提出新的房市政策會有難度，所以央行會控管產品資金風險較高的項目，而第一個重點是，第二戶房貸從七成降到六成，第二個則是動到了存準率。存準率的意思是，把銀行的錢收一些進來，那可以放出去的錢就變少，等於說錢流到不動產的資金可能會少一點。央行的一些管制措施都是一步一步慢慢緊縮，但外面的資金行情力量可能還是很強大，所以就目前看起來的影響程度偏小。
第二戶限貸六成的條件。
關於第二戶限貸，不是說你有兩間房子就是第二戶，它是用個人ID去稽查。當銀行輸入你的資料時，如果發現你名下已有一戶房貸，再申請一戶房貸就是第二戶房貸，這些限貸區域包括六都（台北市、新北市、台中市、台南市、高雄市、桃園市）加上新竹的都會區域，這些區域的交易量占整個台灣的八成，所以基本上已經框得很緊了。
央行還是有些排外條款，比如說一買一賣的情況，央行不會去限制，因為只是要換屋，所以只要跟銀行切結一年內把舊房子賣掉並清償貸款，那新房子可以算作第一戶房貸，貸到八成。但央行會稽查你一年內是否真的把房子賣掉並把錢還出來。如果沒有的話，可能就會回到一般的房貸標準，不過這樣的規定也給了大家一年準備自備款和處理房子的時間。
誰會受到第二戶限貸影響？
央行在限縮貸款的措施都是隔天生效，最容易影響的就是剛簽約但還沒有向銀行送件的人，這些人在評估條件上就需要適用新的規定，本來以為可以貸到七成，結果突然變成六成，這樣的情況下需要想辦法應對，可能會考慮用太太的名義來貸款度過難關。另外一種情況是夫妻雙方都有房貸，又買了一間預售屋，幾個月後要交屋。一看規定卡住了，需要再籌一戶的錢，要麼賣掉房子，但房地合一稅高達45%或35％，要麼就得擠出這一戶的資金來補足。
買房貸款條件變嚴格？
對買房的人來說，買房過程中就會開始評估房貸，他們會找對自己最有利的方案，通常會詢問好幾家銀行進行比較，包括鑑價可以到哪裡、貸款幾成、利率是多少、款項期限等等。銀行在放貸款時，需要看它的資金水位，除了存準率調高之外，過去半年景氣太熱，銀行放出了很多錢，根據銀行法規，不動產放款只能占三成（30%）的上限，所以有時會聽到某些銀行特別積極地放貸，有些銀行則不然，這與它們的資金水位有關，通常年初貸款會比較容易，因為有大筆的還款進來，使得銀行的借款水位下降，額度空出來，銀行條件特別優厚。
7月1日之後，銀行在貸款部分會做一些調整，根據目前的目標和資金成本來決定放貸的條件，雖然條件會稍微緊縮，但不至於完全不做生意，畢竟市場競爭還在。總結來說，對要買房的人而言，銀行在存準率提高後，貸款條件可能會更嚴格，特別是資金成本增加時，但仍會有競爭力的貸款方案存在。需要注意的是，隨著房價的快速上漲，貸款評估價值跟不上房價，這會給買房人帶來一定的困難。
新青安緊縮？！
除了第二套房貸的限貸，還有一個針對新青安的緊縮措施，新青安的緊縮不是由央行主導的，因為這不在央行的業務範圍內，新青安的緊縮主要是因為每個月有大量資金投入，像是300億、400億，甚至衝到600億。大家普遍認為新青安政策是對的，扶植年輕人的方向沒錯，但問題在於有些人利用這個政策混水摸魚，比如說有些人頭戶、投資者或收租者，並不是自己住的情況下也申請了新青安的貸款，這辜負了政策的一片美意。
政府不可能輕易終止這個政策，因為已經承諾開辦多年，所以必須想辦法修正和完善，他們現在會回頭檢查那些明顯不是自住用途的新青安貸款，例如有沒有人申請租金補貼？一旦查到相關資料，資金流向和每月匯款來源是否為自己的帳戶，還是第三人的帳戶，這些都可以成為調查依據。
一旦查出來，新青安的貸款就會被轉回一般的房貸。這意味著需要退還之前享受的利息補貼，比如原本享受的是1.775%的利率，現在變成一般房貸的2.185%，這樣需要補繳中間幾個月的利息差額。另外，原本享受的40年期可能也會被調整，可能變成20年期或其他條件，這會使得每月的本金和利息變高。雖然還是有寬限期，但不再是5年，可能變成3年。
新青安貸款的優惠條件包括40年期和5年寬限期，以1000萬貸款為例，40年期每月約3萬4，而20年期則約6萬4，相差甚大，雖然40年期貸款對一些年紀大的人可能不太適合，但對於年輕人或希望長期持有房產的人來說，是一個很好的選項。因為新青安沒有年齡限制，大家都可申請，使得政府必須開始加強監管，新青安的優惠條件確實很吸引人，特別是1.775%的利率和5年寬限期，在高房價下顯得非常有吸引力。
美國大選影響房市？
下半年美國總統大選也可能影響房市，之前川普選的時候，市場就很刺激，所以綜觀房市隨時變化很快，需留意有沒有更強的外力會影響。
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