本集重點:
◆工業用地能不能當住宅？房價有比較便宜嗎？
◆工業宅與一般住宅有什麼不一樣？像是買屋的貸款成數、水電費、稅費又有哪些不同？
◆一般購屋族群要如何避免不小心買到工業宅？
請問工業宅價格上真的會比較便宜嗎？ (約00:52秒處)
東圜協理表示一般工業宅確實價格較低，依地理位置不同在房價落差的幅度也會不同，像是在較熱鬧、生活機能較好的區域，房價落差大約會有1-2成；若是較偏遠、生活機能較不完善的區域會有更大幅度的價差。工業宅到底能不能當住宅？(約01:46秒處)
東圜協理提到，基本上工業用地依規定不能當住宅使用，只能作為工業區規定的行業別及用途。雖然現行有些工業用地上的社區是有做為住宅使用，但一旦被檢舉取締，還是需要面對政府的相關罰則。買工業宅還有暗藏哪些風險？(約02:38秒處)
東圜協理分享，工業宅社區一般來說有辦公室或小型加工工廠進駐，出入人口較為複雜、可能也會較為吵雜，居住品質就沒這麼好。消費者若有規劃想買這類型的社區，需要更了解社區管理上對這幾點是否有相關規範。另外如果地點選在工業區中心，更要注意周遭噪音、異味是不是對居住品質造成影響。一般事務所可以當住家嗎？(約03:56秒處)
東圜協理表示一般事務所常見於捷運共構，比較特別的是台北市有一個建築物免辦理變更使用取照的管理辦法，規範單樓層面積在500平方米內的一般事務所，免變更用途就可作為住宅使用。目前除了台北市，其他縣市並沒有相關規範。主持人也提醒大家，這條規定其實有許多限制，最好上網或致電至台北市地政局作完整諮詢。並且提到一般事務所能不能作為住宅使用關鍵是在地目，只要註記不能作為住宅使用，就會有相關風險。
東圜協理分享也可至內政部有全國土地使用分區資料查詢系統，只要輸入縣市地址資料，馬上就能查清楚哪些區域是不能作為住宅使用。
「市場用地」可以拿來當住宅嗎？(約06:41秒處)
東圜協理表示這是因為原本都市計畫中劃分的市場用地，經過時代演變、不需要那麼多傳統市場的變化後，就變成閒置土地。近期在台中就積極推動活化閒置的市場用地，例如鼓勵建商參與建設並提供部分比例的面積可以作為住宅使用，這些社區可能在一二樓還是市場規劃，上面的樓層就是住宅，近期陸陸續續都有看到這樣的案例。有沒有「非住宅使用」卻拿來當住家的案例？(約07:47秒處)
東圜協理分享新北有名的案例元氣大鎮。這個案例是因為十幾年前新莊有個工業住宅社區發生大火，當時的地方首長就下令徹查所有新北市的工業住宅的相關消防法規規定。隔沒多久元氣大鎮完工，想申請使用執照卻一直卡關，原因就是建築格局太像一般住宅，但該建案地目為工業用地。後來建商與政府做了些協商，用1.5億的回饋金解決這件事情。但還是有後續但書，需要在繳交3.5億的費用才能將這塊土地變更為住宅區，但這部分還仍在處理階段。一般購屋族群要如何避免不小心買到工業宅？(約09:35秒處)
東圜協理表示，如果是信義房屋的仲介業務，是一定會跟客戶先去做確認。民眾要自行做確認的話，可以從房屋的建築權狀與土地權狀做檢查，上面都會清楚寫到土地使用的用途，看是作為住宅、事務所還是其他商業或工業用途。另外提醒如果是買預售屋，則是檢查建商或代銷提供的建築執照，上面會清楚載明各個樓層該作為什麼用途，也可確保買到房屋的實際狀況。工業宅與一般住宅有什麼不一樣？像是水電費、房屋稅會如何計算？(約11:58秒處)
東圜協理表示工業宅的房子在稅率上，只要符合自用住宅條件，就可像一般住宅一樣申請自用住宅稅率的房屋稅、地價稅或未來出售時的土地增值稅。此外，東圜協理也說明買屋申請貸款成數的部分，銀行主要還是評估買屋人的還款能力來決定貸款成數，一般購買工業宅可申請的貸款成數會與購買一般住宅的狀況差不多。只是要注意若是生活機能較差、居住環境較不好的工業宅社區，銀行在核可可貸款成數上會較保守。也要提醒首購族，若要買工業宅是無法使用青年成家貸款唷！
東圜協理也說明，水、電的計算只要沒有特別去申請工業用途，也是跟一般住宅是相同的唷！
如果要買賣工業宅的產品，有什麼事項需要特別注意？(約14:50秒處)
東圜協理表示，在賣方的部分建議明確告知買方這個房屋的土地使用用途，減少未來爭議。而買方要注意的部分就是從上述的建築權狀與土地權狀去檢查，一般來說過去的爭議多是在預售屋。但現況預售工業宅產品的代銷或建設公司，也是有相關規範要去揭露這樣的資訊。聽完這一集是否更清楚了解工業住宅是什麼呢？但因為各地方政府的建築法規不同、規範也不一樣，建議有規劃購買此類產品的民眾，還是在簽約前先向各縣市負責的建管單位做諮詢唷！歡迎參考下方連結收聽其他集獲取更多房地產新知識~
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