2024/10/23 | 熱門房市新聞-房市政策評論分享央行第七波信用管制強勢登場，第二屋限貸五成+寬限期退場，房價有望下跌？

央行最新第七波選擇性信用管制措施重磅登場！全國一致適用第二套房貸成數最多5成，意味著買第二棟房必須準備一半的現金；且名下有房無貸款者申請首購貸款，將不再享有寬限期；甚至營建類股一度重挫6%，市場感受到政策的巨大衝擊。今天節目第一集將來聊聊這次「金龍海嘯」到底有哪些影響？
 
🎧主持人
信義房屋營運推動 洪子琪
 
🎧特別來賓
信義房屋企研室 曾敬德（阿德）
 
🎧章節重點
央行第七波房市信用管制四大重點一次懂
買方減少，賣方還適合出手嗎？
海嘯第一排，誰被影響最大
 
信用管制4大重點！
央行的第七波房市信用管制來了，有四大重點報你知，第一個是自然人名下有房子但是沒房貸，有房無貸的，買房子不能有寬限期。第二個是自然人第二戶的購屋貸款由6成降為5成，它本來實施的區域只有六都加新竹，現在則是全國一致適用。第三個是公司法人購置貸款買高價住宅或第三戶以上的購屋貸款，成數最多由4成降到3成。第四個重點就是餘屋貸款，建商餘屋跟銀行借錢的貸款由4成再降到3成。建商的餘屋就是指那些保留戶是不是蓋完沒有賣出去的，那些房子可以跟銀行做餘屋貸款。整個第七波房市的信用管制，可以做一個結論：現在的房貸市場剩下「首購友善」的環境。
 
買方減少，賣方如何應對？
現在留在市場上的買方，真的都是有剛性需求，應該是首購族居多，相對買方的競爭者也相對比較少，價格會比較好談嗎？阿德分析：「長期的話會，但是短期的話不見得，因為市場供需決定，需求減少時，供給還是差不多的話，價格可能會比較軟一點，但是要看屋主有沒有比較急售、缺錢，或有沒有什麼價格破壞的狀況出現，假如台股跌破2萬、跌得很兇，那或許需要錢的人變多，就有可能有這種狀況。」
 
那對賣方而言呢？阿德表示，賣方的房價可能不是最高價，但也是歷史的相對高價區，如果遇到還留在市場上買房、有誠意又貸得到款的買家，其實在價格上是可以適度給一些條件。因為房貸的管控不是一季兩季的事情，之後可能還會有續集，也有可能市場上房貸的狀況都不會太好，但首購客是現在銀行第一個要做的客戶，所以首購的影響是最小的。
 
政策上路，誰影響最大？
政策上路，首當其衝的就是現在正在流程當中、頭已洗到一半的買方，阿德建議可以先去問銀行有沒有因為政策而受到一些影響，也可以請代書問銀行，因為代書對於政策上路的時間點，反應較為敏感。
 
除了上述的買家，對於預售市場的交屋也會受到影響，尤其是已經買了兩三戶以上的買家，因為貸款成數從原本的６成降到５成，對於這種投資行為，其實央行在控管金流的部分是非常非常嚴格的，雖然說規定是上限５成，鑑價和出售價可能還會有一段差距。阿德認為，原則上只剩下首購友善，「這時候就要趕快想辦法，可以換約或是用二等親的名義，抑或是找名下還沒房貸的人」。
 
阿德強調：「不管是對買方或賣方，真正有需求的時候，現在都還是一個好的時機，因為對買方而言，相對競爭者變少了，看到喜歡的物件可以謹慎出價、試探看看；那對屋主來講，其實現在可能還是在一個相對不錯的行情，未來也不知道會怎樣，可以把握時機點，畢竟居住、買賣這件事情都還是剛性需求。」
 
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